Per chi ha la fortuna di possedere un bel balcone spazioso è normale e, anzi, quasi doveroso, volerlo sfruttare al massimo. Con l’arrivo della bella stagione, e di temperature sempre più gradevoli, in molti progettano di cucinare sul balcone in condominio, si tratti di una veloce grigliata o di un barbecue con gli amici.
Tuttavia odori e fumi sprigionati dalla cottura possono essere motivo di litigi fra vicini. Ma quando lo si può fare? In linea generale, non vi sono vincoli specifici a utilizzare il terrazzo come cucina improvvisata, purché si rispettino i limiti stabiliti dall’articolo 844 del Codice Civile, che regola le immissioni - fumi, odori e rumori - evitando molestie intollerabili ai vicini.
Naturalmente, all’interno di un contesto condominiale non ci possiamo comportare come se ci trovassimo nel nostro giardino privato e isolato. Anche azioni che tendiamo a dare per scontate, come ad esempio arrostire e friggere in balcone, può costituire un fastidio ingiustificato per i nostri vicini.
Cosa Dice la Legge Italiana?
La legge italiana non vieta in modo esplicito la possibilità di cucinare all’aperto sul proprio balcone, ma pone limiti ben precisi. Il principale riferimento giuridico è l’articolo 844 del Codice Civile, che disciplina le cosiddette immissioni, ovvero tutte quelle interferenze come fumi, odori e suoni che possono invadere la proprietà altrui. Tali immissioni devono rimanere nei limiti della normale tollerabilità.
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.
Il problema non consiste tanto nell’azione in sé, ovviamente, ma nell’immissione nell’aria di fumi e odori molesti che possono indisporre i propri vicini.
Anche se esistono degli strumenti di misurazione anche per gli odori, si tratta di tecniche poco diffuse per le quali è necessario rivolgersi a un perito che sia presente nell’esatto momento in cui i fumi vengano rilasciati. Se intendete friggere o arrostire in balcone quindi dovete assicurarvi che il vostro vicino non venga danneggiato dall’intensità degli odori rilasciati.
Il Regolamento Condominiale: Un Elemento Chiave
Oltre alla normativa generale, a regolare la vita condominiale ci pensa anche il regolamento interno, che può essere contrattuale o assembleare. Il primo, approvato all’unanimità, ha un valore vincolante maggiore e può contenere divieti specifici sulla cucina all’aperto. Il secondo, invece, può stabilire orari, modalità o limitazioni parziali. In entrambi i casi, è fondamentale che ogni condomino consulti il regolamento per capire cosa è lecito fare.
Il regolamento di condominio non può impedire ai condòmini di cucinare sul balcone di casa: a meno che non sia adottato all’unanimità, infatti, il regolamento non può pregiudicare la libertà di ciascun condomino all’interno della sua proprietà privata.
Le cose sono diverse nell’ipotesi di regolamento contrattuale, votato all’unanimità da tutti i proprietari del condominio oppure accettato all’interno del rogito notarile al momento dell’acquisto: in questa ipotesi, le restrizioni potrebbero riguardare anche le singole unità immobiliari.
Insomma: per sapere se è possibile arrostire e friggere sul balcone occorre innanzitutto controllare cosa stabilisce il regolamento a riguardo; solo successivamente, bisogna rispettare il limite della normale tollerabilità imposto dalla legge.
Il Regolamento Può Vietare di Cucinare sul Balcone?
Il regolamento di condominio non può impedire ai condòmini di cucinare sul balcone di casa: a meno che non sia adottato all’unanimità, infatti, il regolamento non può pregiudicare la libertà di ciascun condomino all’interno della sua proprietà privata. Il regolamento adottato a maggioranza non può quindi imporre preclusioni nelle case dei singoli condòmini, ivi compresa quella di poter cucinare sul balcone.
Le cose sono diverse nell’ipotesi di regolamento contrattuale, votato all’unanimità da tutti i proprietari del condominio oppure accettato all’interno del rogito notarile al momento dell’acquisto: in questa ipotesi, le restrizioni potrebbero riguardare anche le singole unità immobiliari.
Quando Cucinare sul Balcone è Illegale?
Arrostire e friggere sul balcone potrebbe costituire un illecito civile se i fumi e le esalazioni che si sprigionano arrecano disturbo al vicino, ad esempio all'inquilino del piano superiore. Secondo il Codice civile [1], il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
In pratica, la legge non proibisce le immissioni, a meno che esse siano intollerabili, con riguardo peraltro alle circostanze concrete del caso.
Se per i rumori esiste una legge che pone una soglia specifica in decibel, per i fumi e le esalazioni non esiste un limite preciso stabilito dall’ordinamento giuridico. Ciò significa che dovrà essere il giudice, di caso in caso, a valutare se il vicino che cucina sul proprio balcone dia fastidio agli altri.
L’intollerabilità scatta nel momento in cui i fumi e gli odori provenienti dalla cucina siano fastidiosi per la persona comune, cioè per l’individuo dalla normale sopportabilità agli stimoli olfattivi esterni.
La prova dell’intollerabilità di fumi e odori provenienti dal balcone del vicino può essere data con ogni mezzo, ivi comprese le testimonianze delle persone che possono riferire del disturbo arrecato dalla cucina.
Conflitti tra condomini
Barbecue sul Balcone: Cosa Sapere
In linea generale, anche il barbecue non è vietato per legge, ma comporta maggiori rischi in termini di immissioni. Il fumo della carbonella e gli odori forti della cottura alla griglia sono difficili da contenere e più facilmente percepibili dagli altri condomini. Per questa ragione è sempre consigliabile utilizzare dispositivi elettrici o a gas, che riducono sensibilmente il rilascio di fumi.
Anche se è un caso piuttosto raro, può succedere che i regolamenti condominiali vietino solo alcune tipologie di grigliate. Ad esempio, l'assemblea potrebbe consentire l'uso di barbecue a gas, che emettono poco fumo, mentre proibisce quelli a carbonella, che producono una maggiore quantità di fumo.
«Questa è una di quelle norme poco comuni che stabiliscono un limite di “tollerabilità” e che permettono di portare in tribunale chi non le rispetta», spiega l’avvocato Presicce.
«Secondo la normativa generale, però, l’uso del barbecue non è vietato, ma va fatto con moderazione e buon senso: non bisogna esagerare e bisogna essere pronti ad adattarsi. Ad esempio, non è il caso di grigliare frequentemente, magari portandosi dietro un piccolo estintore se il condominio è in legno, e - ripeto - avvisare sempre i vicini: un gesto di cortesia che si rivela spesso molto efficace», conclude l’avvocato Presicce.
Consigli per un Barbecue "Socialmente Accettabile"
- Utilizzare barbecue elettrici o a gas per ridurre i fumi.
- Mantenere il barbecue lontano da materiali infiammabili.
- Informare i vicini prima di iniziare la grigliata.
- Evitare di grigliare frequentemente.
Cosa Fare in Caso di Esalazioni e Fumi Intollerabili?
Nel caso in cui dovesse essere provata l’intollerabilità dell’immissione proveniente dal barbecue del vicino, allora si potrebbe chiedere l’inibitoria (cioè, la cessazione della molestia) e il risarcimento dei danni.
Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, secondo la giurisprudenza [2] il danno che deriva da immissioni di fumo provenienti dalla cucina del vicino non dà diritto al risarcimento, a meno che non sia debitamente comprovato l’effettivo pregiudizio patito.
Affinché un danno sia risarcibile, deve sussistere una lesione grave di un interesse tutelato dalla Costituzione e l’offesa deve superare la famosa soglia minima di tollerabilità. Se, invece, si parla di un fastidio più che di un grave danno, non si ha diritto al risarcimento.
Si Può Denunciare Chi Cucina sul Balcone?
Nei casi più gravi è perfino possibile denunciare il condomino che cucina sul balcone, purché le esalazioni e i fumi siano assolutamente insopportabili e persistenti, capaci anche di inquinare e sporcare la proprietà altrui: si pensi ai forti odori di frittura di cui possono impregnarsi gli abiti e perfino l’arredo.
Secondo la giurisprudenza [3], rientrano nel reato di getto pericoloso di cose [4] anche le “molestie olfattive”, con la conseguenza che il soggetto che “appesta” la proprietà del vicino con esalazioni, fumi e odori rischia anche una condanna penale.
Tabella Riassuntiva: Normative e Limiti
| Aspetto | Normativa/Regolamento | Limitazioni |
|---|---|---|
| Immissioni (fumi, odori) | Art. 844 Codice Civile | Non devono superare la normale tollerabilità |
| Regolamento Condominiale | Contrattuale (approvato all'unanimità) | Può vietare completamente la cucina sul balcone |
| Regolamento Condominiale | Assembleare (approvato a maggioranza) | Può stabilire orari e modalità, ma non vietare completamente |
| Barbecue | Nessuna specifica, ma soggetto all'Art. 844 c.c. | Consigliato l'uso di dispositivi elettrici o a gas |
| Violazione del Regolamento | Sanzioni previste dal regolamento stesso | Richiamo, sanzioni pecuniarie, azioni legali |
In definitiva, cucinare sul balcone non è vietato, ma deve essere fatto con prudenza e rispetto. Evitare di utilizzare attrezzature rumorose o che generano fumi intensi, scegliere orari adeguati e informare i vicini con discrezione sono piccoli accorgimenti che aiutano a prevenire litigi.